Un contratista y un fabricante explican cómo los propietarios de edificios deberían evaluar sus opciones
Cuando un techo comercial comienza a tener goteras o a mostrar signos de deterioro, a menudo los propietarios de edificios se sorprenden al recibir múltiples recomendaciones de diferentes contratistas de techos.
Un contratista recomienda un revestimiento para el techo. Otro evalúa hacer un desmantelamiento completo, y un tercero sugiere un revestimiento de espuma en aerosol.
¿Por qué las recomendaciones son tan diferentes?
A veces, los contratistas están identificando problemas diferentes. Otras, buscan resolver objetivos diferentes más allá de simplemente detener las goteras. Y, en ocasiones, las recomendaciones pueden estar influenciadas por los productos, las capacidades o los intereses comerciales preferidos del contratista.
El desafío para los propietarios de edificios es determinar qué solución se adapta mejor al edificio, el presupuesto y los objetivos a largo plazo.
En este artículo, comprenderás:
Por qué los contratistas de techos suelen recomendar soluciones diferentes
Por qué la oferta más económica no siempre es la opción más rentable a largo plazo
Qué preguntas deberían hacer los propietarios de edificios antes de tomar una decisión
Cómo comparar garantías de techos comerciales
Cómo los proyectos de techado pueden afectar las operaciones comerciales
¿Por qué los contratistas de techos comerciales recomiendan soluciones diferentes?
A veces el objetivo va más allá de simplemente detener las goteras
No todos los proyectos de techado son para arreglar goteras.
Muchos edificios también intentan mejorar la eficiencia energética, reducir los costos operativos o extender al máximo la vida útil del techo.
Por ejemplo, un techo que reúne los requisitos para un sistema de revestimiento de recuperación también puede ser apto para un sistema de techo de espuma de poliuretano en aerosol (SPF).
Ambos sistemas sellan goteras con éxito y extienden la vida del techo, pero ofrecen diferentes ventajas:
Revestimientos de silicona: ideales para recuperar techos estructuralmente sólidos, detener las goteras y reflejar los rayos UV para reducir los costos de refrigeración, todo a un precio muy económico.
Espuma de poliuretano en aerosol (SPF): es una solución sumamente eficaz para instalaciones como plantas de fabricación, almacenes refrigerados, plantas de procesamiento de alimentos y edificios con climatización controlada, ya que la SPF ofrece uno de los valores R por pulgada más altos entre los aislamientos para techos comerciales.
Aunque la SPF normalmente cuesta más que un sistema de revestimiento para techos, el aislante adicional puede generar ahorros de energía a largo plazo que justifiquen la inversión.
West Roofing Systems instala un sistema de techado líquido de GAF en el North Park Ice Arena en Elyria, Ohio.
Las instalaciones como plantas de fabricación, almacenes refrigerados, plantas de procesamiento de alimentos y edificios con climatización controlada suelen dar gran importancia a la eficiencia energética. En estos casos, el contratista puede recomendar SPF porque ofrece uno de los valores R más altos por pulgada que cualquier otro aislante para techos comerciales.
Aunque la SPF normalmente cuesta más que un sistema de revestimiento para techos, el aislante adicional puede generar ahorros de energía a largo plazo que justifiquen la inversión.
Distintos contratistas se enfocan en problemas diferentes
Dos contratistas pueden inspeccionar el mismo techo y enfocarse en problemas diferentes.
Un contratista puede estar principalmente preocupado por reparar las goteras. Mientras que el otro podría enfocarse en mejorar los desagües. Y un tercero tal vez se enfoque en el rendimiento a largo plazo del techo y los costos del ciclo de vida.
Algunos ejemplos:
Recomendar desagües adicionales para mejorar el flujo del agua y reducir el agua estancada.
Corregir las zonas bajas que acumulan agua después de la lluvia.
Agregar aislante para mejorar la eficiencia energética.
Reparar el techo existente para prolongar su vida útil.
Reemplazar un techo que tiene humedades en el aislante o problemas estructurales.
La clave es comprender por qué el contratista recomienda una solución en particular.
No toda recomendación es la correcta
Los propietarios de edificios también deben entender que no todas las recomendaciones son necesariamente las mejores para su edificio.
Si un contratista solo instala sistemas de techo de TPO de una sola capa, es muy probable que recomiende una recuperación con TPO o un reemplazo del techo. Si no tienen el equipo o la certificación necesarios para aplicar sistemas líquidos, no te ofrecerán una restauración de silicona, aunque sea eso lo que tu techo necesita. Hemos visto casos en los que un techo tenía una cantidad mínima de aislante húmedo y era un excelente candidato para una recuperación, pero al propietario solo se le presentó la opción de un retiro completo del techo. Por el contrario, también hemos visto techos que claramente necesitaban ser reemplazados, pero un contratista propuso un sistema de revestimiento porque ofrecía un presupuesto más bajo.
Ninguno de los casos ejemplificados benefició al propietario del edificio.
La mejor recomendación debería basarse en el estado del techo, los objetivos del propietario y el rendimiento esperado a largo plazo, no simplemente en el precio más alto o más bajo del proyecto.
Por qué el presupuesto más económico para un techo comercial no siempre representa el menor costo a lo largo de su vida útil
Muchos propietarios de edificios naturalmente comparan primero los costos del proyecto. Aunque el precio es importante, no debería ser el único factor.
Las diferencias en el alcance del trabajo pueden afectar el precio
Dos contratistas podrían ofrecer aparentemente la misma solución, pero el alcance de sus trabajos puede ser muy diferente.
Por ejemplo:
Un contratista mide el techo en 90,000 pies cuadrados.
Otro mide el techo en 100,000 pies cuadrados.
Esa diferencia de 10,000 pies cuadrados puede afectar significativamente la cantidad de materiales y el precio del proyecto.
Del mismo modo, un contratista puede sugerir aplicar un revestimiento más grueso y hacer reparaciones adicionales o un trabajo de preparación más extenso.
Al comparar presupuestos, asegúrate de que el alcance del trabajo sea equivalente en todos ellos.
La experiencia laboral importa
Los sistemas de techo son tan buenos como los equipos que los instalan.
Un contratista de menor precio puede tener mano de obra menos experimentada, equipos más pequeños o menos procedimientos de control de calidad.
Los errores de instalación pueden generar:
Goteras prematuras
Reclamaciones por garantía
Interrupciones operativas
Costos de reparación adicionales
El precio inicial más bajo a veces puede resultar en costos posteriores más altos.
Preguntas que todo administrador de edificio debería hacer
Al evaluar propuestas de techado, considera hacer las siguientes preguntas:
¿Cuánta humedad tiene el aislante?
¿Cómo se determinó esa cantidad?
¿Cuánta adhesión queda en el sistema de techo actual?
Si hoy no hacemos nada, ¿cuánta vida útil le queda realmente?
¿Por qué recomienda esta solución en lugar de otras alternativas?
¿Qué otras opciones deberíamos considerar?
¿Qué tan rápido puede responder su empresa si tenemos un problema en el techo?
¿Por qué recomienda el sistema de este fabricante?
¿Pueden explicarme la garantía en forma sencilla?
¿Qué situaciones están cubiertas por la garantía?
¿Qué situaciones no están cubiertas por la garantía?
Otro contratista nos recomendó una solución diferente. ¿Puede explicarnos por qué llegan a conclusiones diferentes?
Un contratista serio no debería tener problema en responderte estas preguntas.
Cómo comparar las garantías de techos comerciales
Las garantías pueden variar considerablemente de un sistema de techo a otro y de un contratista a otro.
Garantía del contratista y garantía del fabricante
Una de las primeras preguntas que debes hacer es quién respalda la garantía.
Si la garantía es proporcionada únicamente por el contratista y esa empresa cierra o cesa sus operaciones, puede ser difícil hacer valer la garantía en un futuro.
Las garantías respaldadas por el fabricante suelen ofrecer una capa adicional de protección, ya que, si es necesario, el fabricante normalmente puede autorizar a otro contratista certificado para realizar los trabajos cubiertos por la garantía.
Comprender los términos clave de la garantía
NDL (sin límite de dólares)
En general, con una garantía NDL, el fabricante no establece un límite monetario predeterminado para las reparaciones o trabajos de reemplazo cubiertos.
NPR (sin prorrateo)
Una garantía sin prorrateo proporciona el mismo nivel de cobertura durante todo el período de la garantía.
Por ejemplo, si ocurre un problema cubierto durante el año 10 de una garantía sin prorrateo de 20 años, la cobertura permanece igual que en el año 1.
Las garantías prorrateadas reducen la cobertura con el tiempo, por lo tanto, los propietarios de los edificios son responsables de una mayor parte de los costos de reparación o reemplazo cuanto más avanzado esté el período de garantía.
Siempre pide a los contratistas que te expliquen la garantía en forma sencilla, de modo que puedas comprenderla fácilmente.
West Roofing Systems instala un sistema de techo líquido de GAF en el edificio de Normandy High School, construido en Parma, Ohio en 1968.
Cómo los proyectos de techado pueden afectar las operaciones comerciales
La solución de techado en sí no es el único costo a tener en cuenta.
El proceso de instalación puede afectar las operaciones del edificio, la productividad y la ocupación.
Por ejemplo, un desarme completo puede requerir:
Protección interior para resguardar equipos, inventario u ocupantes.
Cierres temporales de algunas áreas del edificio.
Precauciones de seguridad adicionales.
Aumento de ruidos e interrupciones.
En plantas de fabricación, almacenes, escuelas, centros de atención médica y otros edificios ocupados, las interrupciones en las operaciones pueden generar costos que van mucho más allá del proyecto de techado en sí.
Al comparar opciones de techado, considera no solo el precio del proyecto, sino también el impacto en tus operaciones diarias.
Consideraciones finales
Si recibiste varias recomendaciones de techado para el mismo edificio, no des por hecho que un contratista tiene razón automáticamente y los demás están equivocados.
Cada uno de esos contratistas podría estar resolviendo distintos problemas, priorizando diferentes objetivos o interpretando de manera diferente el estado del techo.
Lo más importante es comprender los motivos de cada recomendación.
Cuando los propietarios de edificios hacen buenas preguntas, comparan cuidadosamente los alcances, evalúan las garantías y consideran los impactos operativos, tienen muchas más probabilidades de elegir una solución de techado acorde a las necesidades de su edificio y sus objetivos a largo plazo.
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