Los techos comerciales son una parte fundamental de cualquier edificio, ya que protegen a las personas, a los equipos y a la propiedad de la acción climática. Pero ¿qué vida útil tiene un techo comercial? Si bien la mayoría de los techos comerciales suelen durar entre 20 y 30 años, su vida útil varía en gran medida en función del tipo de material, el clima, el mantenimiento, el drenaje y la calidad de la instalación. Con cuidado adecuado y mantenimiento en tiempo y forma, los techos suelen superar su vida útil prevista.
Vidas útiles típicas para materiales para techos comerciales comunes
A continuación, se detallan las vidas útiles previstas para algunos materiales para techos comerciales comunes:
- TPO - 20-30 años
- PVC - 15-30 años
- Betún modificado (SBS) - 10-30 años
- Betún modificado (APP) - 10-20 años
- Techo multimembrana (BUR) - 15-20 años
- Sistemas de membrana líquida - 5-30 años
- EPDM - 10-15 años
- Metal - entre 40 y más de 60 años
Comprender cómo afecta el paso del tiempo a los techos comerciales puede ayudarte a determinar mejor la vida útil de tu techo, para que sepas cuándo reemplazarlo.
Paso del tiempo en conjuntos de techos comerciales
Los techos comerciales están expuestos a una amplia gama de condiciones climáticas, que incluyen lluvia, nieve, granizo, viento y temperaturas extremas. La exposición a estas condiciones puede causar efectos perjudiciales, pero cada capa del conjunto del techo se ve afectada de manera distinta, según el nivel de exposición.
Desgaste de la membrana
Las membranas de techos se desgastan con el paso del tiempo y exhiben cambios sutiles, como fragilidad y grietas pequeñas, que evolucionan hasta convertirse en problemas más graves, como separación de uniones, levantamiento y perforaciones.
Exposición a radiación UV
La exposición a la luz ultravioleta descompone los enlaces químicos de las membranas de techos, y estas pierden flexibilidad, quedan más frágiles y son más propensas a decoloración y agrietamiento. Esto puede generar separación de uniones y filtraciones.
Absorción de humedad
La absorción de humedad a causa de filtraciones o degradación de la membrana puede saturar el aislante, lo que reduce su desempeño térmico, promueve la formación de moho y el enmohecimiento, y genera la posible degradación de los materiales para techos.
Ciclos térmicos
Los ciclos térmicos (cambios de temperatura de cálida a fría y viceversa) pueden generar agrietamiento, separación de uniones y aflojamiento de sujetadores. Esto causa puntos de ingreso de humedad, que degradan aún más los adhesivos y acortan la vida útil del techo.
Degradación del aislante
Los efectos de la degradación del aislante en un techo comercial incluyen costos de energía más altos, más exigencia sobre los equipos de HVAC e, incluso, daños estructurales. Un aislante húmedo o comprimido pierde su valor R, retiene humedad, lo que puede generar podredumbre o moho, y puede ocasionar daños en el techo que afecten el cerramiento térmico del edificio.
Cómo los profesionales de techado evalúan la condición de un techo comercial
Los profesionales de techado usan cortes de núcleo de techo para inspeccionar debajo de la capa superior de un techo comercial y revelar condiciones ocultas. Estas muestras les permiten evaluar el conjunto del techo, lo que incluye la cantidad de capas o conjuntos de techos instalados, los materiales usados, la presencia de una barrera de vapor y el ingreso de humedad debajo de la superficie. Esta información ayuda a los profesionales a determinar cuándo se necesita reemplazar un techo y garantiza que cualquier sistema nuevo esté diseñado de conformidad con las condiciones específicas del edificio.
En general, los contratistas tomarán tres cortes de núcleo por 100 cuadrados de techo, además de un corte de núcleo adicional cada 100 cuadrados adicionales. Por ejemplo, para un techo de 190 cuadrados, se recomendarían cuatro cortes de núcleo. Estos cortes se ubican estratégicamente en puntos altos y bajos en techos con pendiente e inclinación, y, en cada nivel en techos de múltiples niveles, ofrecen una vista integral de la condición del techo.
Cada corte de núcleo involucra realizar una incisión circular en la capa superior del techo. A continuación, una herramienta de núcleo atraviesa las capas debajo y retira la muestra para su análisis, de manera similar a un cortador de galletas. Los techadores examinan los materiales que se encuentran desde debajo de la capa superior hasta la cubierta del techo para evaluar su antigüedad, su condición y el ingreso de agua. A continuación, se emparcha el orificio de forma adecuada para evitar filtraciones.
Los cortes de núcleo, además de una inspección visual de la capa superior del techo, ayudan a los profesionales de techado a evaluar la antigüedad y la condición del techo, el ingreso de agua y la necesidad de protección adicional. Con esta información, el contratista puede, a continuación, recomendar si el techo puede ser reparado o si debe ser reemplazado.
Otra herramienta utilizada por contratistas de techado para evaluar un techo comercial es un escaneo infrarrojo de humedad. Con una cámara térmica, los contratistas pueden detectar diferencias de temperatura, que revelan humedad oculta, porque los materiales húmedos tienden a subir y baja de temperatura con menor velocidad que los materiales secos. Esta tecnología ayuda identificar posibles filtraciones y rastrear el trayecto del agua en el interior del edificio.
La diferencia entre envejecimiento esperado y señales de alerta
Los indicios típicos de envejecimiento de techos comerciales incluyen:
- Daños visibles, como grietas, ampollas u ondulación
- Problemas de membrana, como levantamiento o formación de burbujas
- Deterioro a causa de sustancias químicas, grasas o aceites
- Desgaste en caminos transitados
- Óxido o corrosión en techos de metal
- Crecimiento de moho o algas
- Tapajuntas sueltos o dañados
- Facturas de electricidad más elevadas
- Tapajuntas deteriorados (cajas impermeabilizantes), selladores y materiales de juntas de dilatación
- Indicios de acumulación de agua (problemas estructurales/de diseño)
- Combamiento de la cubierta del techo (problema estructural/de diseño)
Entre los indicios críticos de que podría ser necesario reparar o reemplazar tu techo comercial, se incluyen:
- Indicios de filtraciones en el techo, que incluyen decoloración en cielorrasos o paredes, agrietamiento de la pintura, salpicaduras en el interior, y crecimiento de moho o enmohecimiento
- Filtraciones frecuentes
- Acumulación de desechos ambientales en la membrana para techos (hojas, ramas)
- Sistema estructural comprometido, lo que incluye combamiento de la cubierta del techo, o colapso total o parcial del techo
Reconocer estos indicios de daño y deterioro relacionado con la antigüedad es fundamental para mantener la capacidad de protección del techo comercial. Por ese motivo, realizar mantenimiento e inspecciones periódicos es muy importante. Un contratista de techado local debería realizar tareas de inspección y mantenimiento de tu techo comercial dos veces al año para que este funcione de forma adecuada y para adelantarse a las reparaciones necesarias.
