Lo sé, los impuestos son aburridos. Pero, seamos realistas: para muchas empresas de administración de propiedades, ya sean grandes o pequeñas, nuestra factura impositiva representa uno de los gastos más importantes. Los ejecutivos más inteligentes que conozco no toman sus decisiones basándose exclusivamente en los impuestos. En cambio, toman en consideración el efecto impositivo de cualquier inversión o gasto importante antes de concretarlo.
La buena noticia es que hay muchas maneras en las que las empresas de administración de bienes raíces pueden ahorrar en materia de impuestos, siempre y cuando planifiquen con anticipación y trabajen con asesores competentes. Si tu empresa tiene una propiedad comercial, tengo incluso mejores noticias: hay unas buenas maniobras extra de ahorros impositivos que querrás implentar antes de que finalice el año.
Estrategia de ahorro fiscal n.° 1: Aprovechar la sección 179
Existe una deducción potencialmente grande para tu beneficio si decides reemplazar o hacer reparaciones importantes en el techo. Esto se debe a que, en virtud de la sección 179 del código tributario, a muchos pequeños negocios se les permite tomar una depreciación acelerada para los gastos anuales hasta $1 millón y estos gastos pueden incluir ciertos gastos que anteriormente debían capitalizarse y depreciarse.
Esta deducción ha sido popular para los propietarios de pequeños negocios durante años, y la ley de reforma impositiva de 2017 mejoró mucho más el panorama. La razón es que amplió la definición de propiedad de la sección 179 e incluyó ciertas mejoras en los edificios que antes no se correspondían, como los costos de mejorar el interior de un edificio e, incluso, en muchos casos, la reparación o el reemplazo del techo. Esto incluye mejoras de impermeabilización y re-techado.
Pero hay un secreto: puedes sacar ventaja de las tasas de interés bajas actuales o de los créditos con respaldo del Gobierno federal de la Agencia Federal de Pequeños Negocios para financiar estas mejoras de capital y no solo obtener una deducción por el costo de interés, sino también la deducción total en virtud de la sección 179, siempre y cuando finalices la obra y esté operativa antes de que termine el año. En este ejemplo, obtienes todos estos beneficios impositivos sin tener que gastar efectivo.
Si superas los límites de deducción de la sección 179, o si tu negocio es demasiado grande para ser elegible, todavía podrás cargar como gasto los costos de reemplazo/reparación del techo…pero tendrán que extenderse en hasta 39 años.
Estrategia de ahorro fiscal n. ° 2: Algunas reparaciones de techo se pueden cargar como gasto de manera inmediata
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) te permitirá deducir completamente cualquier costo "ordinario y necesario" relacionado con tu propiedad que se necesite para continuar con el negocio. Muchos de nosotros lo consideramos como reparaciones y mantenimiento. Pero tiene que ser algo de rutina. El IRS define el mantenimiento de rutina como aquello que "mantiene la propiedad en una condición operativa eficiente y normal".Estos costos por lo general incluyen tareas como pintar el exterior o el interior del edificio de tu negocio, reparar cristales de ventanas rotos, reemplazar piezas menores desgastadas, sellar grietas y filtraciones, y cambiar el aceite u otros fluidos para el mantenimiento de los equipos comerciales. También pueden incluir el mantenimiento regular del techo. Es importante que tu propiedad siempre esté bien mantenida y sea segura para los visitantes y empleados.
La clave para saber cómo aprovechar al máximo esta deducción inmediata es tener implementada una política escrita de gastos de mantenimiento y reparación y cumplir con ella de forma constante. Esta política definirá qué aspectos se consideran gastos de reparación y mantenimiento, a diferencia de los gastos de capital. Un gasto de capital es una mejora a largo plazo y se produce cuando incurres en un gasto que, básicamente, mejora un bien, como arreglar un defecto, ampliar su uso o perfeccionar su calidad. El arreglo de un techo se considera como un gasto de capital, puedes deducirlo, pero se hará a lo largo de varios años a medida que se deprecia. Como ejemplo, se pueden descontar las reparaciones para solucionar una gotera en el techo, que mantienen la propiedad en buenas condiciones.
No obstante, existen algunas reglas de "puerto seguro" especiales para los pequeños negocios (que por general se definen como empresas con activos menores que $10 millones) en los que se pueden realizar automáticamente las deducciones de hasta $5,000 en gastos de reparación. De acuerdo con el IRS, "la elección del puerto seguro de minimis elimina la responsabilidad de determinar si cada pequeño gasto en dólares por la adquisición o la producción de bienes se puede deducir o capitalizar debidamente. Si decides usar el puerto seguro de minimis, no es necesario capitalizar el costo de las adquisiciones o mejoras que califican según esta regla". Básicamente, esto significa que estás libre de contabilizar los gastos inferiores a $5,000 como un gasto de reparación y mantenimiento.
Estrategia de ahorro fiscal n.° 3: Aprovechar el crédito impositivo histórico
Si tu edifico es una estructura histórica certificada (debe estar incluida en el Registro Nacional de Lugares Históricos de EE. UU. o ser una propiedad contributiva en un Registro Nacional o en un distritito histórico estatal o local certificado por el secretario del Interior), puedes obtener un enorme crédito impositivo del Gobierno federal (y posiblemente también del estado) para su restauración. El crédito impositivo es un 20 por ciento y, ten presente, que se trata de un crédito y no de una deducción. Es incluso más valioso porque la cantidad que ganas compensa tu factura impositiva. En 2017 se hicieron algunas modificaciones en este incentivo, por eso es importante leer las reglas con detenimiento. Entre los cambios más importantes, ya no hay un crédito para los edificios que fueron construidos antes de 1936 y ahora tienes que tomar el crédito en un período de cinco años, en lugar del primer año. Aun así, es un gran incentivo si tu edificio reúne los requisitos.
Estrategia de ahorro fiscal n.° 4: Obtener la deducción del costo de energía mientras se pueda
Se acaba el tiempo para esta estrategia, aunque estará disponible hasta finales de este año. ¿De qué se trata? Es una deducción de hasta $1.80 por pie cuadrado si eres propietario de un edificio comercial e instalas un sistema que ahorra, por lo menos, un 50 por ciento en el consumo de energía para calefacción y refrigeración comparado con la norma ASHRAE 90.1-2007 (o 90.1-2001 para edificios o sistemas puestos en servicio antes del 1 de enero de 2018). Claro, ¿no? Por supuesto, este tipo de cambio implicará la participación de una empresa de ingeniería o un estudio de arquitectos. Además, sigue disponible una deducción parcial (de hasta $0.60 por pie cuadrado) para las mejoras de ahorro de energía que realices en tus sistemas de iluminación, calefacción o refrigeración. Puedes aprovechar esta deducción si tu edificio fue puesto en servicio antes del 31 de diciembre de 2020.
Es verdad: los impuestos son muy aburridos. Pero también pueden ser muy costosos. Los administradores de propiedades más inteligentes que conozco dedican el tiempo necesario para minimizar este costo tan significativo. Si eres propietario de un edificio comercial, deberías hacer lo mismo y asegurarte de que estás aprovechando al máximo por lo menos algunos de los incentivos fiscales que presentamos aquí.
